Власти придумали новый способ повышения доступности ипотеки

   Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) пишут законопроект, чтобы банки могли принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), сообщили "Ведомостям" несколько федеральных чиновников. Когда банк выдает кредит на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, объясняет старший юрист "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объясняет представитель АИЖК. Ситуацию изменили поправки в закон о долевом строительстве, принятые летом, - создан аналог системы страхования вкладов, продолжает федеральный чиновник: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину - участнику ДДУ. Создан компенсационный фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, ипотечное покрытие с участием таких кредитов станет высокого качества, указывает представитель АИЖК и выражает надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки. Кредиты под залог ДДУ и сейчас можно секьюритизировать - как неипотечные активы. Но президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. "Так что законопроект революции на рынке не совершит", - констатирует Ушаков. Рынок ипотечной секьюритизации в России невелик - 60 млрд руб. с начала года, за то же время ипотеки выдано на 1,3 трлн руб., сообщает АИЖК. Но инициативу банки считают полезной. С оформления ДДУ до момента, когда банк может секьюритизировать кредит, проходит много времени, говорит директор департамента "Абсолют банка" Сергей Михайлов, а секьюритизация - один из самых эффективных способов фондирования. Сейчас около половины новой ипотеки выдается на строящееся жилье, и значительную часть банки фондируют самостоятельно, пока не станет возможной секьюритизация. По данным ЦБ, за девять месяцев 2017 г. под залог прав ДДУ выдано 30% по количеству и 34% по сумме ипотечных кредитов; во всей ипотеке доля кредитов под залог прав ДДУ - 21%: порядка 1 трлн из 5 трлн руб. Законопроект позволит удлинить срок обращения ценных бумаг - до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков, а значит, снизит и ставку ипотеки, считает представитель группы ВТБ, если, конечно, количество покупателей ипотечных ценных бумаг увеличится. Стоимость пассивов снизится, согласен Михайлов, а в конечном итоге - и ставки ипотеки. Сейчас доля ипотечных кредитов группы ВТБ, обеспеченных правами требований по ДДУ, - 40-45%, а секьюритизировано будет до конца 2017 г. не более 10%.Если ценная бумага будет обеспечена правами требований по ДДУ, риски вырастут, рассказывает аналитик S&P Ирина Пенкина. Когда обеспечением служит закладная, то инвестор оценивает только риск дефолта заемщика. В случае с ДДУ инвесторам придется оценивать еще и риск застройщика. Скорее всего посыл инициативы в том, чтобы дать больше возможностей банкам, полагает Пенкина. Но это, по ее мнению, не решает хронической проблемы российского рынка, на котором есть дефицит инвесторов с длинными деньгами.

Источник: Ведомости https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/11/20/742298-povisheniya-dostupnosti-ipoteki